شاخص بازار - نتایج تازه‌ترین نظرسنجی ماهانه از مدیران شرکت‌های ساختمانی نشان می‌دهد ماه گذشته هزینه‌های ساخت‌وساز رشد «صفر» را تجربه کرد. این در حالی است که مطابق اعلام شرکت‌ها، از آبان‌ماه همزمان با سقوط انتظارات تورمی، هزینه‌ها نیز با رشد منفی همراه شد. اکنون چرخش تورم پیش‌نگر مسکن به سمت رشد مثبت علامتی از تاثیرگذاری تحولات بیرونی بر بازار ساخت‌وساز است. مطابق یک شاخص سازنده‌ها هنوز خوش‌بین هستند.
نتایج تازه‌ترین نظرسنجی از مدیران ساختمانی نشان می‌دهد تورم پیش‌نگر بازار مسکن پس از سه ماه و همزمان با بازگشت انتظارات، تغییر جهت داده است. در تازه‌ترین گزارش طرح شامخ مدیران خرید بخش ساختمان که به‌صورت ماهانه و بر پایه اطلاعات اظهارشده از سوی فعالان ساختمانی درخصوص وضعیت بازار مسکن و ساخت‌وساز در ماه قبل در ابتدای هر ماه منتشر می‌شود، مدیران‌عامل یا نمایندگان 100 شرکت ساختمانی با تشریح وضعیت بازار ساخت‌وساز و مسکن در بهمن‌ماه نگاه خود را به شرایط پیش‌روی بازار مسکن اعلام کردند. در این نظرسنجی، 10 پارامتر اصلی مورد‌پرسش از فعالان ساختمانی «سرعت اجرای پروژه‌ها»، «هزینه خرید مصالح ساختمانی»، «فروش»، «قیمت تمام‌شده ساخت»، «حجم فعالیت و سفارش کار»، «موجودی واحدهای آماده‌فروش»، «ناتمام‌ماندن پروژه‌ها»، «پروژه‌های در نوبت عرضه و ناتمام»، «تمایل به تخریب» و «انتظارات نسبت به آینده» است. شاخص «شامخ»-شاخص مدیران‌خرید- در بازه عددی صفر تا 100 براساس پاسخ مدیران ساختمانی به سه گزینه «بهترشدن»، «عدم‌تغییر» و «بدترشدن» وضعیت و درصد پاسخ‌ها در هر گزینه محاسبه می‌شود، به‌طوری‌که عدد 50 در طرح شامخ، نشان‌دهنده عدم‌تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای50 نشان‌دهنده بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر50 به‌معنای بدترشدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.
مهم‌ترین پارامتر موردتوجه در گزارش اخیر تهیه‌شده در اتاق تعاون ایران، تغییرات شاخص قیمت ساخت از ابتدای سال‌جاری تاکنون است که بنا بر اطلاعات اظهارشده از سوی مدیران ساختمانی مورد بررسی قرار گرفته است. این شاخص در نیمه نخست سال‌جاری تحت‌تاثیر تورم شدید در بازار زمین و مصالح ساختمانی، روندی رو‌به‌رشد را تجربه کرد اما آنطور که شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی اعلام کرده‌اند، شاخص قیمت ساخت از نیمه فصل پاییز با تغییرات کاهشی روبهرو بوده است به‌طوری‌که همزمان با پررنگ شدن نشانه‌های کاهش ریسک غیراقتصادی از آبان ماه، این شاخص روندی کاهشی به خود گرفت. طبق اظهارات فعالان ساختمانی شاخص قیمت ساخت مسکن در آبان‌ماه معادل 17 درصد، در آذرماه معادل 17 درصد و در دی ماه، حدود 9 درصد افت پیدا کرد. پس از گذشت این سه ماه و ثبت روند کاهشی، در گزارش جدید تهیه‌شده از مدیران ساختمانی، تغییرات شاخص قیمت مسکن به‌عنوان تورم پیش‌نگر بازار مسکن صفر شد. به این معناکه این شاخص پس از سه ماه ریزش، در میانه فصل زمستان، نه با افزایش و نه با کاهش مواجه شد.
تغییرات صفر تورم پیش‌نگر مسکن در ماه بهمن، حاکی از تغییر جهت این شاخص پس از سه‌ماه در اولین گام است؛ یعنی شاخص قیمت ساخت مسکن در یک ماه باقی‌مانده به پایان سال‌جاری از یک روند ریزشی بازگشته است و این اولین پیام توقف ریزش سایر بازارهای دارایی برای بازار مسکن است. در واقع فعالان ساختمانی در این گزارش که در ابتدای اسفندماه در مورد چگونگی وضعیت و روند فعالیت در بازار مسکن طی یک ماه بهمن تهیه‌شده این دیدگاه را داشته‌اند که پس از توقف روند ریزشی سایر بازارهای دارایی، تغییرات کاهشی شاخص قیمت ساخت مسکن نیز متوقف شده و ممکن است بازار در ماه‌های آتی در این شاخص با تغییرات متفاوتی روبهرو شود.
جالب آنکه در کنار تغییر‌جهت تورم پیش‌نگر بازار مسکن از مسیر کاهشی، یک پارامتر مهم دیگر نیز نسبت به ماه ابتدایی فصل زمستان تغییر وضعیت داده است. شاخص «سفارش ساخت» در ماه بهمن با کاهش مواجه شده است. عدد این شاخص از حدود 54 به 52 رسیده است. کاهش عدد این شاخص می‌تواند به معنای آن باشد که مالکان املاک کلنگی حس کرده‌اند می‌توانند در آینده دارایی خود را به قیمت بالاتری بفروشند و به همین دلیل تمایل کمتری به فروش و سفارش ساخت دارند.
پارامتر مهم دیگر مورد‌بررسی در این گزارش مربوط به انتظارات سازندگان نسبت به آینده کوتاه‌مدت فعالیت در این بازار است. عدد حاصل از این نظرسنجی نسبت به این شاخص، هرچه به سمت عدد «صفر» حرکت کند بیانگر وخامت اوضاع و نشانه بدبینی سمت عرضه به‌عنوان بازیگران اصلی نسبت به آینده بازار است. برعکس هرچه این شاخص به سمت عدد 100 حرکت کند نشانه خوش‌بینی سازندگان و مساعد بودن شرایط برای فعالیت سمت عرضه است. عدد این شاخص در نتایج به‌دست آمده از این گزارش همچون ماه گذشته همچنان بالای عدد50 قرار دارد به‌طوری‌که عدد شاخص «انتظارات در رابطه با فعالیت‌های شرکت در ماه آینده» از 68 در دی ماه به 64 در بهمن ماه رسیده است. باقی‌ماندن انتظارات فعالان و سازندگان ساختمانی در این محدوده نشان از ادامه خوش‌بینی و اندک امیدواری آنها نسبت به تعیین‌تکلیف ریسک غیراقتصادی دارد.
بالاترین میزان خوش‌بینی ایجاد‌شده میان فعالان ساختمانی از مهرماه سال گذشته تاکنون که این گزارش از سوی اتاق تعاون ایران تهیه می‌شود، مربوط به آذرماه سال‌جاری است. ماهی که با کاهش انتظارات تورمی و کمرنگ‌شدن ریسک غیراقتصادی، تورم در این بازار منفی شد.
سازنده‌ها در پایان فصل پاییز نسبت به وضعیت بازار در یک ماه ابتدایی فصل زمستان، به بالاترین سطح خوش‌بینی از مهر سال 98 رسیدند و عدد شاخص برای این مولفه، به 72 رسیده است.
با توجه به وجود خوش‌بینی اندک میان سازندگان، یک پارامتر دیگر نیز نسبت به ماه گذشته رشد داشته است. عدد شاخص «میزان فعالیت‌های انجام‌شده» از 58 در دی به 64 در بهمن ماه رسیده که نشان‌دهنده افزایش فعالیت سازنده‌ها است. به‌نظر می‌رسد از آنجا که چندین ماه هزینه‌های ساخت کاهشی بوده و سازنده‌ها همچنان به آینده فعالیت در این بازار امیدوار هستند، حجم فعالیت‌های خود را زیاد کرده‌اند.
نکته قابل‌توجه دیگر در این گزارش، «افزایش موجودی بازار مسکن به لحاظ حجم واحدهای مسکونی آماده‌فروش و نیمه‌تمام» است. عدد این شاخص از 36 در دی‌ماه به حدود 41 در بهمن ماه رسیده است.
پارامتر دیگر مورد بررسی «میزان فروش» است که از زیر 50 به 57 رسیده است؛ هرچند که عدد حاصل از این شاخص با وضعیت و حجم معاملات آپارتمان‌های نوساز قابل‌جمع نیست. تازه‌ترین آمار رسمی منتشر‌شده از تحولات بازار مسکن شهر تهران طی یک ماه بهمن نشان می‌دهد اگرچه حجم معاملات واحدهای مسکونی از دی تا بهمن معادل 11 درصد رشد داشته اما سهم نوساز در مجموع معاملات ماهانه تفاوت چندانی نداشته است. به‌نظر می‌رسد عاملی‌که منجر به افزایش عدد شاخص میزان فروش در یک ماه گذشته از نگاه سازنده‌ها شده است، افزایش فروش آپارتمان‌های نوساز در سایر شهرهای کشور بوده است.