شاخص بازار - فخرالدین زاوه کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با اقتصادنیوز در پاسخ به این پرسش که چشم اندار بازار مسکن در سال1400 را چگونه ارزیابی می کنید، می گوید؛ «برای پاسخ به این پرسش مناسب است نخست شرایط فعلی بازار مسکن را درک کنیم. به‌نظر می‌رسد رفتار بازار مسکن در حدود سال گذشته را بیش از همه بتوان براساس خصلت دارایی بودن مسکن (در مقابل جنیه‌ی مصرفی آن) توضیح داد. در حالی‌که در میانه سال 1398 به‌تدریج شواهد اتمام دوره افزایش قیمت، که از سال 1396 آغاز شده بود، در بازار مشاهده می‌شد، این شواهد به‌سرعت محو شدند و دوره جدیدی از افزایش قیمت‌ها آغاز شد که تا اوایل نیمه‌ی دوم 1399 به‌طول انجامید.»
بازار مسکن تحت تاثیر ریسک های غیراقتصادی
او افزود: «به‌نظر می‌رسد افزایش ریسک‌های غیراقتصادی بازار دارایی‌های مختلف من‌جمله مسکن را تحت تأثیر قرار داد و برخی اشخاص برای حفظ ارزش دارایی خود در برابر تورم‌های انتظاریِ بالا و یا بازنگری در پرتفوی ثروت وارد بازار مسکن شدند. »
بازار مسکن چشم انتظار انتخابات ریاست جمهوری
این کارشناس ادامه می دهد؛ «باید توجه شود که پیش از آن افزایش قیمت‌ها و رشد اندک درامد و پس‌انداز اغلب خانوارهای مصرفی در مقایسه با رشد شدید افزایش بها، منجر به خروج بخش عمده تفاضای مصرفی از بازار شده بود که این ادعا خود را در آمار معاملات و هم‌چنین توزیعِ سن و متراژ واحدهای معامله‌شده نشان می‌دهد.»
به گفته این اقتصاددان، فعالان بازار را در این دوران اغلب سوداگران و سرمایه‌گذاران حرفه‌ای تشکیل می‌دادند و می‌دهند. در چنین شرایطی با خروج ترامپ از کاخ سفید و کاهش احتمال سناریوهای بدبینانه، شاهد کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و برداشته‌شدن نیروی محرک قیمت‌ها به سمت افزایش بودیم. براین اساس کاهش ارزش واقعی محتمل‌ترین گزینه برای بهای مسکن به‌نظر می‌رسد. به قول مرحوم هادی کوزه‌چی "بهای ملک به‌طور ملموسی از تورم عقب می‌ماند". براساس آن‌چه از گذشته شاهد بودیم، انتظار و دست نگاه‌داشتن فعالان بازار برای روشن شدن نتیجه‌ی انتخابات ریاست جمهوری مورد دیگری است که می‌تواند تأثیر منفی بر فعالیت‌ها در حوزه‌های مختلف از جمله بخش مسکن بگذارد.
افزایش اجاره بها کمتر از تورم
چشم اندازه بازار اجاره در 1400
او در خصوص بازار اجاره در 1400 هم توضیح می دهد؛ «برخلاف بهای مسکن، سطوح قیمت‌ها در بازار اجاره بیش از هر چیز بر مبنای توان مالی متقاضیان مصرفی مسکن (مستاجران) تعیین میشود. از منظر اسمی، افزایش بی‌امان نقدینگی که منجر به افزایش درآمد اسمی خانوارها میشود، عاملی است که به‌طور پیوسته در ایران در جهت افزایش بهای اسمی کلیه‌ی کالاها و خدمات من‌جمله بهای اجاره نیرو وارد می‌کند.»
این کارشناس حوزه مسکن اضافه می کند که عوامل مختلفی هم‌چون اداره نامناسب اقتصادی، آثار بیماری کرونا بر اقتصاد ایران و جهان و دشواری‌های مراودات بین‌المللی جملگی چشم‌انداز رشد درآمد واقعی قابل‌توجهی را برای خانوارها ترسیم نمی‌کند و بر این اساس افزایش قابل توجهی در توان واقعی پرداخت اجاره مسکن مستاجران مورد انتظار نیست.
«آیا سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن در سال 1400 مقرون به صرفه است؟»، زاوه در خصوص این پرسش می گوید؛ «مشخصه اصلی فعالیت در بازارِ پیشِ رو، دشواریِ فروش است. با توجه به آن‌که محتمل‌ترین چشم‌انداز بازار هم کاهش بهای واقعی مسکن برشمرده شد، در چنین شرایطی به‌طور کلی خرید با هدف سرمایه‌گذاری توصیه نمی‌شود، مگر برای طرح‌های با شرایط خاص. از منظر فعالیت ساخت‌وساز، لازم به یادآوری است که به‌رغم دشواری فروش، بخش مهمی از نیاز به مسکن در سال‌های گذشته به خوبی پاسخ داده نشده است، بنابراین نوآوری در ارایه محصول متناسب با نیاز و خصوصیات بخش‌های مختلف بازار راهکاری است که احتمال موفقیت در این بازار را افزایش می‌دهد.»